Q.オーバーローンの住宅ローンの財産分与について質問です。
自宅も住宅ローンも夫名義のマイホームがあります。
この負債を、離婚にともなって、財産分与して半分負担してほしいと言われています。
マンションの離婚時の時価は３,０００万円、住宅ローン残高は３,５００万円ほどです。
このため、夫が言うには、離婚して自宅ば売却するので、残ったオーバーローン部分の５００万円の半分２５０万円を負担してほしいとのことです。
確かに、婚姻中に築いた夫婦の財産は、離婚するときに分担すると聞いたことがあります。
しかし、夫主導ですべて決めて契約した住宅ローンまで、妻側も負担しなければならないのでしょうか？
A. 夫のみがローン名義人である場合、 妻は必ずしも負債を負担する必要はありません。
負債を負担するとしても、債権者との合意が必要です。
住宅ローンのほかに預貯金等がある場合は、預貯金等とローン残高を通算して共有財産を確定したあとに財産分与の計算をします。
以下は、行政書士の立場から伝えします。
財産分与で住宅ローン負債は折半されるの？
住宅ローン負債のみが残ったときのことに閉じて、結論を言うと、必ずしも住宅ローン負債は折半する必要はありません。
住宅ローン負債のみが残るときの共有財産の評価は、０円と判断されるからです。
離婚時に負債が残っているときの財産分与は、他の資産と負債を通算して、共有財産となる純資産を特定してから、その純資産を折半するのが原則です。
ここで問題になるのが、他の資産が無いか、または住宅ローン負債を埋めるに及ばない額の資産である場合です。
このとき、純資産がマイナス、つまり負債のみが残った場合の財産分与です。
そもそも、簡単に売却できないオーバーローンの状態
相談事例でも、離婚時に自宅を売って、その後の負債の分配方法を心配する人が居ます。
しかしながら、そもそもオーバーローンの状態では、所有者の意思のみで不動産の担保を外すことができません。
担保を外すにあたっては、担保設定者である金融機関が、抵当権を解除することに同意しなければならないからです。
ですから、ローン残高金融機関が納得する状態でないと、担保を外すことに同意はしないでしょう。
一番簡単な金融機関が納得する状態とは、残債務が０になる状態です。
残債務が０にならないオーバーローンの状態では、金融機関が担保を外すことに同意しないので、担保権がついたまま買い手に所有権が移転することになります。
当然のことながら、新たな住居を求める買い手も、担保がついたままの状態で不動産を取得することに同意することは無いと思います。
それでも自宅を売却したいという場合は、任意売却と言って、金融機関と担保を外す条件を交渉しながら、売却先を探していくという手段を検討することになるます。
負債の財産分与の考え方
話しを財産分与に戻します。
離婚時の財産分与の考え方としては、本来、婚姻中に相互の協力によって得た財産は、夫婦の共有に属する財産であるという考え方をします。
ですから、日常生活において必要な婚姻費用を賄うために生じた負債も、夫婦の共有財産であると考えられます。
しかしながら、ローン等の債務は、お金を貸す側の夫婦以外の第三者である債権者がいます。
負債は債権者との契約に基づいて為されているものですから、債権者の同意なく夫婦の都合で、双方またはいずれか一方に、債務負担の割合を変えるということが認められないのです。
財産分与にあたっては、共有財産となる資産と負債を通算して、残った資産を折半するという考え方が一般的です。
ですから、負債以上に資産があるのなら、他の資産で負債を穴埋めした後に残った資産を折半します。
残念ながら負債が残ってしまった場合には、負債はその負債の名義人である債務者と債権者との契約に基づき判断されます。
したがって、あくまで法律上は、離婚を原因として残った負債を折半するという義務を負うことはありません。
ただ、住宅ローンであれば一方が連帯保証人や連帯債務者になっている場合もあります。
これも、ローンの契約に従って、離婚後も各々の債務を負担するということになります。
住宅ローン利用の経緯を再確認し、最後は金融機関との交渉
離婚後に、自宅にはどちらも住まないということが確定している場合には、売却するにしてもその他の手段を取るにしても、住宅ローンを取り扱う金融機関と交渉しなければならないことに変わりはありません。
住宅ローン負債が残る場合の任意売却と、夫婦各々の債務負担については、金融機関を交えて交渉して、離婚後はその結果に従って各々の債務を負うということにするべきであると思います。
特に住宅ローンが基の債務である場合、その購入経緯や、離婚後の自宅にどちらが住み続けるかによって、その後の債務を負うべきが誰なのかが違ってくるからです。
金融機関がその経緯を理解した上で、新たな契約締結が必要であれば、離婚後はそれに従って債務を履行していくべきだと思います。
住宅ローンは残り、その自宅にどちらも住み続けることが無い場合は、選択肢として任意売却だけでなく、オーバーローン部分が無くなるまでは他者に賃貸するという手段も考えられます。
住宅ローン物件は他者に賃貸すると契約違反になるということが頭にあり、選択肢にあがらない場合が多いです。
しかし、そもそも任意売却でも金融機関との交渉が不可欠ですから、金融機関の債権回収のためにプラスになるのであれば、オーバーローン解消の手段として賃貸物件に出すという有効な提案であれば、テーブルに乗る可能性は少なくは無いでしょう。