Q.離婚後のマイホームには妻が住み、慰謝料や財産分与の精算の一部として私が住宅ローンを払い続けるつもりです。
住宅ローンは、自分が住んでいないと、一括返済を求められると聞きました。
ですから、住宅ローンの名義を変更したいのですが、どのような手続きをすれば良いでしょうか？
A.住宅ローンの債務者の名義を変更するという手段は無いと考えたほうが良いです。
いま利用中の金融機関側の承諾を得なければならないので、難易度が高いのです。
一番よいと思われる方法は、妻名義で住宅ローンを借り換えるという方法です。
以下は、元銀行員で住宅ローン診断士の立場からお伝えします。
住宅ローンの名義を変更して一本化する方法
質問者の意図は、結果的に、不動産と住宅ローンの名義を住み続ける人に一本化するということが実現できれば良いはずです。
最終形は容易に想像できるので、いま利用中の住宅ローンの金融機関に相談に向かうのですが、この交渉がなかなか簡単にはいきません。
たとえば、離婚する当事者間では、家と住宅ローンの名義について話し合いで結論を得たとしても、金融機関にとっては、その話し合いの結果に合わせる必要は全くないのです。
この問題は、離婚するにあたって連帯保証人から外れたいという申し出も同様です。
金融に少し詳しい方からは、面積的債務引受を申し出て、金融機関の承諾を得たい、などと申し出を受けることがありますが、この申し出を、金融機関に承諾させる権利も、金融機関が承諾しなければならない義務も無いのです。
当センターで、離婚にともなう住宅ローンの一本化をするにあたって、いま住宅ローンを利用している金融機関に相談するよりも、新たな金融機関に住宅ローンの借り換えを申し出たほうが良いとアドバイスしている理由はここにあります。
オーバーローンでも一本化できるのか？
住宅ローン名義を一本化するということが、住宅ローンを借り換えるという前提でお伝えします。
結論を言うと、オーバーローンであるかと言って借り換えできないというわけではありません。
そもそも、頭金の金額にもよりますが、新築の家を購入する時点で住宅ローンを利用するということは、その時点でオーバーローンの状態です。
頭金をほとんど入れないフルローンの場合は、借り入れ時点ではほとんどの場合でオーバーローンの状態です。
何が言いたいかというと、住宅ローンの審査が通るかという問題において、オーバーローンであるということが問題になるという場合は多いとは言えないです。
住宅ローンの一本化できるかどうかの分岐点
分岐点という言葉が適切ではないかもしれませんが、金融機関それぞれの審査基準を理解して、金融機関それぞれの特徴も把握したうえで、審査に申込む金融機関を選定することが重要です。
借り換えの申し込みをしたいからと言って、手当たり次第に金融機関に申し込みをすると、万が一審査が通らなかった場合に、その審査不可の情報が、信用情報に記載される場合があります。
金融機関は、一般的には他の金融機関の判断を気にしますから、他の金融機関で最近断られたという情報を知ると、その金融機関での審査も通りにくくなる場合があります。
やはり、一本化したい方の勤務状況、年収、不動産の価値に加えて、本人の信用情報を把握して、審査を申込むべき金融機関を選定することが重要です。