Q.夫の両親名義の土地の上に夫と共有名義の家を建てています。家は私名義に変えたいです。
私は、小学校に通い出したばかりの子供の環境を変えたくないので、義両親が近くに住んでいるものの、このまま住み続けたいと考えています。離婚後に夫がどこに住むかどうかは分かりません。
義両親とも、それほど仲が悪いという訳ではないので、しっかりと理由と条件を説明すれば理解してもらえると思っています。
このとき、私名義住宅ローンに通る可能性はありますでしょうか？
また、義両親にはどんな説明をすれば良いでしょうか？
A.住宅ローンに通る可能性はもちろんあります。そのためには、土地の使用権原をはっきりさせるよう義両親と相談し交渉すべきでしょう。
以下は、住宅ローン診断士、行政書士の立場からお伝えします。
一番理想的な手段は土地を買い取ること
土地の使用権原を得る一番理想的な手段は、土地を買い取ることです。
しかしながら、土地を買い取るためには多額の資金が必要になることが多いです。
それ以前に、これまで長く保有していた土地を他人に手渡すことに抵抗を感じる人も少なくありません。
また、土地を売却することに同意してもらったとしても、次には資金調達の問題があります。
土地を購入できるくらいの余裕ある自己資金があれば別ですが、これを建物の名義書き換えと同時に住宅ローンを利用するとなると、やはり金融機関との交渉が難航することが考えられます。
なぜなら、元親族間の売買となると、住宅ローンの必要資金として認められない場合が多いからです。
不動産業者を挟んで売買契約をするという方法もありますが、建物に夫の名義があることから、純粋な不動産業者を通じた取引であると説明するには無理があるでしょう。
無理に不動産業者を挟んで形式を整えようとして申し込んだ住宅ローンは、返って担当者の不審感をもつ要因になる可能性が高いです。
離婚後に義両親名義の土地を使用する契約とは？
まず土地の使用権原をしっかりと確保するために、義両親に対して、地代を払うので自宅を所有する目的で土地を使用させてもらうよう相談してみてください。
専門的な用語で言うと、土地の借地権を得るための交渉です。
借地権とは、建物の所有を目的とする土地の賃借権（または地上権）のことです。
現在の家の名義は、夫の名義もあるとのことですから、義両親に対して地代を支払っていない場合は、義両親の好意でタダで使用させてもらっていた状態です。
その通りであれば、家の名義を夫から譲り受けると同時期に、義両親と正式な土地賃貸借契約を取り交わして、地代を支払うようにします。
これから土地賃貸借契約を結ぶ場合、借地借家法では、普通借地権の存続期間は最低30年間と定められています。
お子さんが大きくなるまで家に住み続けることを目的として所有するのであれば、契約期間としては十分でしょう。
それに、次回契約更新時の契約存続期間も最低20年と定められています。
そして賃料さえ支払っていれば、建物の所有を目的とする土地の使用権原は安定的に確保されます。
住宅ローン審査でも、他人の土地に住み続けることの不安定さの懸念は排除することが可能です。
賃借権を得たら登記しておくべき
義両親との交渉がうまく行き、建物保有目的での土地賃貸借契約を結ぶことに同意してもらえたのであれば、同時に、賃借権を登記することをお勧めします。
何よりも、登記することで自己の権利を対外的に主張できることになりますし、賃借権の登記が為されていることで、土地を安定的に利用できる権原を主張できるので、金融機関の審査にもプラスに働きます。
さらに、離婚後は他人となるとはいえ、一度は姻族であった元親戚のもつ土地を利用しますので、想定外のトラブルもあるかもしれません。
何よりも、義両親に相続の開始などの事由が起きた場合には、土地の名義は元夫になる可能性もあります。
これら、想定内外の事態が起きたとしても、借地権さえ登記しておけば、自宅を保有する目的で土地を利用する権原を不当に侵害される可能性は、極めて低くなると考えて良いでしょう。
定期借地権の利用も一考
先に記載した通り、代々引き継いできた土地を、元嫁とはいえ他人に渡すことに抵抗を持つ人は少なくありません。
そしてこちらも、土地が欲しい訳でなく、子供の生活環境を変えたくないという理由で家を保有したい場合で、子供が育ったら家の環境は変えても構わない、と考える方も少なくないでしょう。
互いにそのような場合、将来必ず土地を返却するので、一定期間だけ借家権を持つという契約も可能です。
これを、定期借地権と言い、長期に渡る一定期間を定めて土地を借り、期間終了時には必ず土地を返却するという契約です。
一般には、50年以上の期間を定めて定期借地契約をしますが、その他にも30年以上の期間を定め、契約終了時に建物を買い取ってもらうことを約した建物譲渡特約付借地権という契約形態もあります。
つまるところ、あなたが義両親から土地を借りることや、離婚後も義両親の近くに住み続けることに抵抗が無ければ、交渉次第で多様な選択肢はあるということです。
加えて、義両親さんも、離婚後もお孫さんが近くに住み続けることを歓迎するものと思います。