Q.離婚したいのですが、夫名義の住宅ローンの連帯保証人になっていて、どのように交渉すればよいか悩んでいます。
離婚原因のひとつは、夫の金銭感覚夫の問題です。クレジットカードやカードローンなど多数持っていて、よく延滞しているようで督促の手紙がいつも来ています。
住宅ローンの延滞もしているようなので、夫の信用情報に問題があるので、夫名義での借り換えはできません。
自宅の立地はいい場所なので、不動産評価は高いのですが、両親が一緒に住んでいるため、自宅は絶対に売らないと言い張っています。
このような状態ですが、離婚するにあたって、連帯保証人を外す方法はありますか？
A.住宅ローンを夫名義単独に借り換えて、連帯保証人を外せる可能性は低いと思います。
しかし、あなたのお悩みは、連帯保証人であるあなたに対して請求がきた場合にどうしようか、というお悩みだと思います。それを解消できるよう解説します。
以下は、元銀行員で住宅ローン診断士の立場でお答えします。
信用情報に問題がある場合の住宅ローン借り換え
当センターでは、離婚時に連帯保証人から外れたいという相談者に対しては、自宅に住み続ける一方の名義に一本化するために、別の金融機関に借り換えることを第一に検討します。
しかしながら、現在利用中の住宅ローンの返済履歴等に問題がある場合、別の金融機関の住宅ローン審査は通らないと思って間違いありません。
特に、住宅ローンを借り換える場合、いま利用している住宅ローンで、過去１年以内に延滞があった場合には審査は通りません。
借り換え審査をする金融機関は、現在利用している住宅ローンの返済履歴を、返済表と銀行通帳を付け合わせて確認しますので、ごまかすことは不可能です。
仮に、その後の返済に問題が無かったとしても、すくなくとも１年以上は、夫名義に１本化するために借り換えて、連帯保証人を外すという手段は取れないと思います。
では、離婚協議のときにどのように対策をすべきか、という観点で、以下は宅地建物取引士、行政書士の立場でお答えします。
離婚時に、住宅ローンの連帯保証人であり続けなければいけないときの善後策
まず大事なことは、必要な主張や交渉は、離婚までに完結しておいて書面化しておくべきということです。
特に、債権債務関係の交渉は、後から負担をお願いするということはできないと考えてください。
以下、すべてこちらの要求どおりになると考えず、可能な限り自分に有利な手段をとっておくというスタンスのほうが良いと思います。
自宅不動産名義と評価額の確認
自宅の不動産名義の確認は、誰でも法務局で現在事項証明書を取得して確認することができます。
住宅ローンは夫名義とのことですが、２世帯住宅のようなので、土地と建物の名義人に、義父母などの名前がないかどうか確認したほうが良いです。
よく、住宅ローンは夫に任せきりで、よく分からないという方が居ります。
事実確認が一番大事ですから、まずこの点から確認する作業をしてみてください。
自宅の地番が分かれば、登記情報サービスで情報を取得することも可能です。
登記情報が確認できたら、その情報をもとに不動産の評価をしてみてください。
当センターで、不動産評価をすることも可能です。
住宅ローン返済予定表の取得
取得した登記情報には、住宅ローンの抵当権が付いているので、住宅ローンを利用したときの借入額が記載されています。
借入額をもとにしても良いのですが、より実態に近い事実確認をするためには、住宅ローンの返済予定表を確認すると良いです。
返済予定表は夫が持っていて、見たこともないので分からない、という方が居ます。
しかし、あなたが連帯保証人であれば、利用している金融機関に申し出れば、返済予定表、少なくとも現在のローン残高は知ることができます。
どの金融機関か分からない、という場合は、離婚した元夫の住宅ローンの連帯保証人になっているか、調べる方法はありますか？を参考に個人信用情報を取得して、どこの金融機関で扱っている住宅ローンの連帯保証人であるかを確認してください。
実質保証負担額の確認
ここまでの作業は、あなた自身でできる作業です。
最後に、簡単な引き算をしてください。
連帯保証人として、実際にどのくらいの負担を強いられるのかを確認します。
このとき、住宅購入の際に充分な頭金を支払っていたり、土地は親族のもので建物のみの建築・購入資金の住宅ローン利用だった場合は、住宅ローン残高を不動産評価が大きく上回る場合があります。
とくに、２世帯住宅を建築する場合などは、土地名義は義父のもので、建物は夫名義にするという場合が、比較的多いように思います。
そこで、以下の計算をして、連帯保証人としてあなたが実質保証している金額を確認してみてください。
＝ 住宅ローン残高 － 不動産評価額
この金額がマイナスになると、借金よりも資産価値が高い、いわゆるアンダーローンということになります。
２世帯住宅は、比較的アンダーローンのケースが多い、それもかなり資産価値の方が高い場合が多いです。
なぜなら、住宅を建築するにあたって、土地代金が含まれていないものの、住宅ローンの担保として土地も提供しているので、担保価値の方が高い場合が多いのです。
今回のケースは、２世帯住宅のケースですので、大幅なアンダーローンであったという前提で、以下説明します。
離婚時に、アンダーローンの住宅ローン連帯保証人としての交渉
大幅なアンダーローンであるからと言っても、大きな額の負債の連帯保証人ですから、離婚後も放って置く必要はありません。
ここは、離婚協議の際に、次のような要求・申し出をしてみてください。
いずれも相手が承諾しなければならないことですが、黙っているよりも良い、ということです。
特に、離婚に関して相手方に責任がある場合や、相手方に離婚を急ぐ理由がある場合には、早く離婚を成立させるために交渉に応じる場合があります。
連帯保証料の請求
連帯保証人は、主債務者に対して、連帯保証料を請求することができます。
ただし、契約当初の約束がない限り、必ずもらえるという権利ではありません。
しかしながら、これからは他人となるにもかかわらず、ローンの連帯保証人であるのですから、タダで連帯保証を引き受けることはできない、という主張には、充分理があります。
保証料は、ローン残高の年率１％が相場です。
連帯保証料の請求に対しては、かなり難色を示すと思います。
ローン残高の１％と言えば、ローン残高が１,０００万円であれば年間１０万円になります。
びっくりするほど高いというわけではありませんが、継続して支払わなければならない金額ですから、簡単にYESということはないと思います。
この交渉は、このまま言う通りになるとは思いませんが、次の要求を受け入れてくれるための布石になると思います。
住宅ローンの連帯保証人の追加、または交代の交渉
今回のケースでは、土地名義が義父母もしくは他の親族の名義、または夫との共有名義ということが想像されます。
なおかつ、あなたが連帯保証人になっているということは、他の親族は連帯保証人にはなっておらず、担保の提供のみ（物上保証人）であるということが予想されます。
これらの事実確認をしておいて、彼ら親族を連帯保証人に入れることを要求してください。
離婚するという事情にくわえて、そもそも物上保証人であることを彼ら親族が理解すれば、意外に交渉はすんなり行く可能性があります。
銀行側も、連帯保証人を交代させるという交渉に対しては腰が重いですが、連帯保証人の追加、しかも物上保証人を連帯保証人として提供するという申し出であれば、問題なく受け入れてくれる場合があります。
このときに、義父母の資産価値などが充分であれば、あなたの連帯保証人を外すという申し出に対して承諾してもらえる可能性も充分にあると思います。
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