Q.５年前に共有名義で戸建てを購入しました。夫婦の連帯債務で住宅ローンも利用しています。持ち分は、私と夫の５０%ずつです。
数年間別居しておりましたが、子供が小学校にあがる前に離婚することになりました。マイホームは、夫の希望で、売却せず私と子供が住み続けることになりました。子供のために家は残してあげたいという理由です。
夫は、ローンの支払いは今までどおり半分ずつ負担すれば良いと言っています。
私も、家に住み続けられることはありがたいことなので、半分は家賃代わりと考えて、その通りにしようと思っています。
このときに、自宅と住宅ローンの名義変更はどのようにすべきでしょうか？
A.当センターのスタンスは、自宅と住宅ローンの名義は、自宅に住み続ける人に一本化すべきというスタンスです。
財産分与の方法、および住宅ローン完済後の所有者が誰になるのか、少し不確定な部分もありますが、それらをはっきりさせて、互いに納得できるのなら、現状のままで良いという選択もあると思います。。
以下は、行政書士および住宅ローン診断士の立場でお答えします。
離婚後の住宅ローンの理想的な最終形
当センターのスタンスは、自宅と住宅ローンの名義は、自宅に住み続ける人に一本化すべきというスタンスです。
ご相談内容では、自宅に住み続けるのは妻と子ですから、原則妻の住宅ローンに一本化すべきです。
ご相談内容で気になることは、夫の希望で子供のために家を残してあげたい、と申し出ていることです。
この申し出の解釈を、『自分名義の家を子供に贈与あるいは相続させたい』ということなのか、『実質的に自分が支払って買った家を贈与あるいは相続させたい』ということなのか、あいまいだからです。
簡単に分けると、名義・名目上にこだわるのか、事実上にこだわるのか、と分けられます。
名義・名目上にこだわる場合の問題点
自分名義の自宅を証として残し、その自宅を子供に残したいという思いも理解できます。
この場合、現状と同じく共有名義のまま、妻と子が住み続けるということになります。
住宅ローンを契約している金融機関との契約上の問題点はあるものの、ローン完済まで遅滞なくすむのであれば、これで問題はなく、夫の希望どおりになります。
しかしながら、やはり５０％部分とはいえ、離婚後は他人となる名義の家に住むことになるので、契約上複雑になり、万が一夫側の返済が滞ることがおきた場合のトラブルは避けられません。
どうしてもこの形を希望するということであれば、妻側が一部夫名義の家に住み続ける根拠となる契約（使用貸借か賃貸借契約）を定め、返済を約す条項などを盛り込んだ離婚協議書を作成することになるでしょう。
離婚後の住宅ローンは、住み続ける人に一本化した方が良い理由
以下の点で、契約がシンプルで分かりやすくなります。
- 居住者の権利義務の明確化
- 居住者以外の人の債務不履行トラブルに影響されない
- 住宅ローン契約約款上の約束
居住者の権利義務の明確化
離婚後も、妻側が、夫名義の不動産に住み続ける選択をするケースがあります。
このとき、妻が居住し続ける根拠を、夫との使用貸借契約を結んで離婚協議書に記載するという場合があります。
しかしながら、居住者側にとって、使用貸借契約は居住する権利が不安定になる可能性があります。
例えば、夫が亡くなった場合は使用貸借契約は終了します。
夫の相続人に、退去を命ぜられれば出ていかなくてはならなくなります。
また、貸し手側が心変わりするというリスクも否定できません。
使用貸借契約では、目的を定めていれば、目的が達成されるまでは使用する権利があるという法的根拠があります。
しかしながら、無料で使用しているということの、借り手側の心理的な引け目感があり、どうしても貸し手に対して強く権利を主張できないという心理が働きます。
この点は、しっかりと家賃を支払って権利を確保する賃貸借契約との大きな違いです。
そもそも、離婚協議書も使用貸借契約も交わさぬまま、離婚後に夫名義のマンションに住み続けるというケースもあるので、書面に残しているのでまだマシと言えなくもありませんが。
やはり、自分の住む家の名義は自分であるか、自分名義での賃貸借契約を締結するということが、居住する権利を安定させるということになります。
住宅ローン債務不履行トラブル回避
今の夫は、離婚後は他人となるのですから、その他人の住宅ローン支払い状況を、どのように管理するのか、という問題があります。
知らぬ間に、連帯債務者であるあなたに、夫の住宅ローン支払い遅滞による督促状が届くという可能性もあります。
同居している場合ならまだしも、離婚後に経済上の変化があるかどうか、把握することは困難であると考える方が良いと思います。
住宅ローン契約約款上の約束
そもそも住宅ローンは、居住する目的の不動産を購入する資金に対する融資をするために、とても有利な条件で借入れできる商品です。
ですから、住宅ローンを利用している人は、その目的不動産に居住しているということが原則です。
契約後に、離婚等による生活の変化に対しては、大目に見ている部分もありませんが、やはり住宅ローンの本旨は居住者に対する融資であることに代わりありません。
離婚後の住宅ローンの名義変更・理想の最終形まとめ
ご相談のケースの場合、やはり妻側に住宅ローンを一本化できるよう、可能性を探るべきです。
そして、住宅ローンの一本化できそうな金融機関を見つけて、夫が連帯保証人になれるよう交渉してみると良いと思います。
あるいは、離婚前に、住宅ローンを妻名義、連帯保証人を夫とする契約に切り替える選択肢を模索します。
住宅ローン名義を妻、連帯保証人を夫にすることができれば、夫は連帯保証人として今までどおり住宅ローンの半額を負担することで、自分の支払った自宅を子供に残すという大義が立てられるはずです。
