土地は妻名義、家と住宅ローンは夫の名義、離婚後住み続けるのはどちら?

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土地は妻と妻の親族名義、家と住宅ローンは夫の名義、離婚後住み続けるのはどちら?

投稿日:2018年11月2日 更新日:

土地は妻の名義、家と住宅ローン名義は夫の名義、離婚後住み続けるのはどちら?

Q.妻の父の持っている土地に、僕(夫)の名義100%で家を建てました。新築時に、自分の名義で住宅ローンを利用しています。
その後、義父が亡くなり、土地の名義は妻と義母の名義になっています。
この度離婚することになり、離婚や親権については合意しているのですが、自宅には妻と子供が住み続けたいと言われています。

私は、自分の名義の家でローンも払っているので、自分で住むか、売却してしまいたいのです。家に住み続けるべきはどちらなのでしょうか?

もし妻が住み続ける場合、住宅ローンの名義変更は可能なのでしょうか?

A.家にどちらが住み続けるかは、両者の協議次第です。そして、自宅の名義と住宅ローンは、自宅に住み続ける人に一本化すべきです。
勧めるという意味ではないですが、選択肢があるのであれば、一般的には子供の教育等を考えて子供の転居を避ける選択をする場合が多いです。
住宅ローン名義の問題は、テクニカルな問題ですから、条件さえ合えば妻に一本化することが可能です。

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離婚時の住宅ローン付き自宅の財産分与

離婚することと、親権について争いが無いので、家をどちらの所有にするにしても、金額的な精算が必要だと思います。
土地は、妻の名義の部分も相続で引き継いだ財産ですから、財産分与の対象から外れます。

ですから、家の部分について、家屋の時価からローン残高を差し引いた部分が共有財産です。
これを2分の1ルールに基づいて折半するのが原則です。

オーバーローンの場合は、土地は妻と妻の親族名義、家と住宅ローンは夫の名義、離婚後住み続けるのはどちら?を参考にしてください。

このときの折半した金額を、住み続ける側が、出ていく側に対して精算することで、家を所有する権利を得ます(ただし、住宅ローン処理はこの段階ではまだです)。

離婚後、妻所有の土地に住宅ローンを支払う夫が住み続ける場合の懸念点

あなたが、家屋の所有権を、精算によって得たとします。
しかしながら、土地はあなたの所有でなく、妻と義母が所有者です

状況から考えて、義父が娘夫婦のために、無料で土地を貸してくれていて、その後妻側が土地を相続したと考えられます。
ですから、双方の暗黙の了解で、家の名義人であるあなたが、妻と義母から無料で土地を利用させてもらっているものと思います。

結婚生活がこのまま続くのであれば、その状況のみで大きな問題が起きる可能性は低いのかもしれません。
しかし離婚後は、元夫と元妻側が、家屋の建っている土地の貸借関係になります。

現状の使用貸借のままでは、地主の承諾なく家を売ることもできません。
あなたが住み続けるとしても、おそらく地代の問題が起こるものと想像します。

それ以前に、妻側が、あなたが家に住み続けることに納得していないのであれば、使用貸借契約の終了を告げられて、土地の明け渡しを求められるかもしれません。
万が一そうなったとしても、言われてすぐに退去しなければいけないかというと、そうではないのです。

しかし、互いに解決しない契約上の問題が山積みであることには代わりありません。
このような法律上の問題も、むしろ見ず知らずの赤の他人と争うのなら、開き直れるかもしれません。

しかし、相手が元妻とその親族となれば、法律上の問題点に加えて感情のシコリがのこり、合意形成に支障を来すのではないかということが容易に想定されます。

ですから、あなたが、離婚後も互いに感情的なシコリはなく、淡々と土地の賃貸借問題の解決に向けて話し合いができて、その土地上に住み続ける自信があるのなら、あなたが住み続けるという選択をしても構わないと思います。

離婚後、夫が住宅ローンを支払う自宅に、妻と子が住み続ける場合の整理すべきポイント

当センターの住宅ローン整理のスタンスは、離婚後の自宅と住宅ローンの名義は、住み続ける人に一本化することです。
ですから、妻側が住み続けるのであれば、理想の最終形として、自宅名義も住宅ローンも妻または妻の親族の名義に一本化することを考えます。

まず、自宅を所有するときの精算額については先に記載した通りです。

そうすると、妻が離婚後でも住宅ローンを利用できるか?の問題のみに集中して検討すべきであるということになります。
この時点で、一見すると夫側のあなたの問題では無さそうですが、もし妻側が住宅ローンを利用できない場合、あなたは引き続き住宅ローンの債務者として返済し続けなければならないことになります。

妻側が、引き続き家に住むとなると、住宅ローンの支払い債務者は妻側にすべきであるということが当センターのスタンスです。
もし、住宅ローンの返済と養育費を相殺すると言った話し合いが為されているとしても、そもそも住宅ローンの名義と養育費の請求権者は違いますから、たとえ金額的に問題がなくても名目は分けておくべきです。

妻側が住宅ローンを利用できるかどうかは、妻側のすべきことであって、妻の勤務状況や年収などによって決まります。
外形的に考えると、土地は抵当権なく妻と妻の親族の保有ですから、勤務状況と信用情報に問題が無ければ、引き受けてくれる金融機関はあると思います。

しかし、その前にあなたの住宅ローンの問題の解決を解決しておくべきです。

離婚時に夫の住宅ローン取り扱い金融機関に、条件変更を申し出る

妻名義の住宅ローン借り換えをすすめる前に、現在利用中の金融機関に申し出ておくべきことがあります。

いま、住宅ローンがあなたの単独名義であるのなら、あなたの妻を連帯保証人として追加するよう交渉してみてください。
おそらく、土地所有者としてあなたの妻と義母が物上保証人になっているので、連帯保証人として追加することに関して、金融機関にとって不利な条件交渉ではないですから、大きな問題なく受け入れてもらえると思います。

もう少し妻側の勤務状況や信用情報が分かれば、同じ金融機関で、連帯債務者として現状の住宅ローンに加える検討もできるかもしれません。
ただし、断られてしまうとその後の交渉が面倒になりますので、連帯債務者としての追加交渉は、慎重にすすめるべきだと思います。

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執筆者:


  1. 辻 政和 より:

    父親名義の土地に娘夫婦が家を建て、家とローンを娘婿名義で返済中です、娘は離婚して今の家に住み続けたいと希望していますが、家とローンの名義変更に頑として応じてもらえません。離婚もしないと言っていますが何かいい方法がないでしょうか。

    • e管理人 より:

      双方の話し合いの状況も分からないので確定的なことは言えませんが、離婚することについては調停を申し立てて協議してみてはいかがかと思います。
      この点は、弁護士さんにご相談ください。

      自宅名義の件は離婚することにつき決着がつきそうなら、同じく調停等で財産分与として相手方ローンを引き受ける条件で自宅名義を取得したいこと主張し、並行して住宅ローン審査に通して融資証明などを提示すれば、娘さんが自宅に住み続けることに理があると認められれば調停または審判でも認められると思います。

      調停中の物件について住宅ローン審査に通すことはかなり困難ではありますが、弊所では過去に同様の案件でローン審査に通した事案があります。
      具体的にご記載くだされば、お答えできる範囲でお答えいたしますのでご相談内容をおしらせください。

      • 佐藤真千子 より:

        今、上記の方と全く同じような状況です。
        まだ建てて3年でローンの残りが3000万です

        離婚したいのですが、パートで年収120万です。
        子供は社会人ですが入社したばかりの新卒1年目です。
        この状況で妻が家に残り家の名義を夫から変えたいのですが…

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