Q.私（夫）名義の土地に、夫婦の共有名義で家を建てました。新築時に、共有名義で住宅ローンを利用しています。
この度離婚することになり、妻は、マイホームには妻と子供が住み続けたいと主張しています。土地は、私の父から相続した私名義の物なので、土地の使用については私に権利があると思います。ですから、共有名義の自宅と住宅ローンと土地の関係をどうするべきか分からず悩んでいます。
土地や自宅の名義をいまのままにして、妻に引き渡しても良いものでしょうか？
なにか問題は無いでしょうか？
A.離婚後も、いまのままの名義にしておくことはお勧めできません。
まず、自宅の財産分与をどうするか、どちらが住み続けるのかを協議して結論を得るべきだと思います。
土地の取り扱いは、どちらが自宅に住み続けるのかの結論を得てから検討すれば良いと思います。
以下は、行政書士、住宅ローン診断士の立場でお伝えします。
離婚後の自宅名義の理想的最終形
当センターでは、離婚後の自宅と住宅ローンの名義は、可能な限り自宅に住み続ける人の名義に一本化するべきであると提案しています。
結婚後マイホームを新築する場合に、親族から土地を無償で提供を受けたり、贈与を受ける場合があり、名義が一本化することが困難な場合もあるでしょう。
しかし、土地の名義のことよりも、その土地に建っている建物の名義を、住み続ける人に名義に一本化することが理想的な最終形です。
少なくとも当センターでは、理想的最終形の案として、自宅名義の一本化の可能性を探ります。
たとえば、今回のケースで妻と子供がマイホームに住み続けるという仮の結論を出すとして考えます。
このとき、自宅と住宅ローンの名義は、自宅に住み続ける妻の名義に変えておくことが理想です。
そもそも、この時点でどちらが住み続けるのかについて争いがあるのであれば、当センターでなく弁護士さんに代理人になってもらい交渉するか、さらに家庭裁判所の調停を利用して、結論を得ることが望ましいと思います。
理想の形に近づけるための検討課題として、①妻が住宅ローン審査に通る可能性があるか？、②土地の取り扱いをどうするのか？、の２点に絞って検討します。
離婚後に妻が住宅ローン審査に通る可能性があるか？
結局、離婚後の妻が住宅ローンの審査に通るか否か？、あるいは、財産分与で相手持ち分を買い取るだけの自己資金を用意できるか？という問題に絞られると思います。
ここでは、あくまで離婚後の妻が単独で住宅ローンを利用できるかどうか？の問題を検討します。
現在利用中の住宅ローンは、夫婦の連帯債務であるということから、勤務形態や個人信用情報などの一定の基準は満たしているものと思われます。
そうなると、理想の借入金額の審査が通るかどうか、という問題に絞られてきます。
これは、勤務形態や勤続年数、年収等の情報が分かれば、借入額の予測はかなり正確に情報提供可能だと思います。
また、妻があなたから土地を買い取るとなると、それなりに大きな額の融資額、または親類等からの支援が必要になると思われます。
土地の買い取りというまでの状況を考えると、楽観視できるとは言いにくいですが、可能性があるのであれば検討の余地はあると思います。
しかし、土地の買い取り分までの融資額は見込めないとなると、問題はやや複雑になります。
この場合、土地の保有者であるあなたが、住宅ローンの担保として提供する意思が必要になるからです。
いろいろ可能性を求めて検討した結果、妻単独での住宅ローン利用は無理であるという結論に達したのなら、妻も納得の上で建物の利用をあきらめると思います。
このときは、あらためてあなたが住み続けるのか、土地も含めて売却して財産分与の精算をするのかの検討をすれば良いと思います。
あなたの土地の取り扱いをどうすべきか？
自宅に住み続けるのが妻と子であるとすると、あなた名義の土地をどうするのか、の問題について、あなた自信の仮の結論を持っておくべきです。
選択肢は２つです。
土地は渡さないと決めるか、条件が合えば利用または譲渡しても良いと考えるか、のどちらかです。
離婚後に、互いの債権債務が無いようにスッキリと分けるという理想は、条件に応じて土地を妻に譲渡することです。
相手方は、土地建物名義をすべて取得するので、その後に居住について第三者が入ることにより無用なトラブルは避けられるでしょう。
問題は、相手方に土地を買取る資金が用意できないという場合になると思います。
このときは、土地を許可することを条件に、土地の賃貸借を結び、地代をもらうよう交渉すると良いと思います。
無理やり相手を追い出そうとすると、交渉はこじれるばかりか、土地を貸している方が不利な状況です。
しかし、土地利用を認める代わりに賃貸借契約を結び、地代を支払ってもらうという交渉であれば、円満に解決する可能性が高いと思います。
建物の住宅ローンを利用するにあたっては、あなたの土地の担保提供が必要になるからです。
離婚後に自分の土地の利用は認めないという選択肢について
端的にいうと、一番問題がこじれるケースになります。
土地は利用させないとか、土地を明け渡すように請求するといった請求をするということも考えられるかと思います。
しかし、自宅を新築したときに、居住用の建物所有を目的として、土地を無償で貸すことに合意したという、所謂使用貸借契約の状態であると推察します。
使用貸借契約は、目的に従った使用収益の終了によって終了します。
土地の使用状態が推察通りであるのなら、居住用の建物所有、すなわち居住の目的が終了しなければ、契約を終了し土地を明け渡すよう請求することはできません。
いずれにしても、土地の明け渡しを求めるのであれば、双方の争いになることが予想されますので、やはり弁護士さんを通すか、裁判所を通じた結論を得なければならないと思います。
