親からの贈与を受けた住宅ローン付き自宅。離婚時の財産分与方法は?

事例 特有財産 財産分与

離婚時の自宅の財産分与、住宅ローン付き自宅のうち、親から贈与を受けた分はどう評価するの?

投稿日:2018年10月31日 更新日:

離婚時の財産分与、購入時に親から贈与を受けたときの夫名義の住宅ローン付自宅の財産分与は?
Q.住宅ローンのあるマイホームに住んでます。この度離婚しますが、自宅購入時、私の親から頭金相当額の贈与を受けました。名義はすべて夫の名義です。離婚して財産分与をするとき、私の親から贈与を受けた部分も夫に分けなければならないのですか?

 

A.いいえ、あなたの親からの住宅購入時の資金贈与部分は、財産分与の対象から外して計算します。
以下は、行政書士の立場からお答えします。

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離婚のときの財産分与、住宅ローンの頭金として贈与を受けたときの財産分与

  
まず、財産分与の基本的な考え方からお伝えします。
財産分与をするときによく出てくる単語は、共有財産特有財産です。
 
特有財産とは、結婚する前から持っていた財産です。
結婚後であっても、相続を受けた財産や贈与を受けた財産は、特有財産とされて、離婚の際の財産分与の対象からは外れます。
 
もう一方の共有財産とは、簡単に言うと特有財産以外の財産です。
特有財産以外の財産は、共有に属すると推定されます。
 
不動産に限らず、預貯金や保険など、結婚後に夫婦が共同で築き上げた財産は、共有財産として扱われます。
もしあなたが専業主婦で、日々の生活費の源泉はすべて夫の給与であったとしても、財産分与の請求は可能です。
 
例えば、夫の給与振込口座から自動で引落しされた、夫名義で契約した子供の学資保険も、共有財産として分与する権利があります。
 

離婚のときの住宅ローン付き不動産の財産評価方法(購入時に資金贈与を受けた場合)

 
マイホームの財産分与対象となる評価方法は、不動産の時価から住宅ローンの負債と特有財産を除いて計算します。
購入時にどちらかの親から住宅購入資金の贈与を受けた場合などは、その資金相当額は共有財産から除きます。
一般的には、親から贈与を受けた場合、その実子側の特有財産としてあつかい、共有財産からは除かれます。

計算上少しややこしいことは、贈与を受けた資金は、その不動産の価格変化を考慮して増減させるので、贈与を受けた金額そのままが特有財産とはならないという点です。
 
例えば、マンション購入時の価格が2,500万円、夫婦で貯めた自己資金1,000円(共有財産)、あなたの親から資金贈与を受けた金額500万円だとします。
仮に、離婚(別居)時のマンションの時価が2,000万円であったとします。
 
このときの、不動産の価格の変化率は以下の通りです。

2,000(万円)(離婚時時価)÷2,500万円(購入時時価)✕100
=80%

 
残念ながら20%価格が下落してしまったというケースです。
このときの、特有財産の評価は次のように計算します。
 

500万円(贈与資金)✕80%(時価変動率)
=400万円

 
不動産の財産分与対象額は以下の式で計算できます。。
 

不動産時価 - ローン残高 - 各々の特有財産
=財産分与対象額

たとえばローン残高が600万円だとします。

このときの財産分与対象額は、以下のようになります。

不動産時価 - ローン残高 - 各々の特有財産
=2,000(万円)-600(万円)-400(万円)
=1,000(万円)

 
ですから、この1,000万円に他の預貯金、保険、株式などの金額を合計して、一般にはその2分の1が財産分与として請求できる金額です。
もし不動産以外、預貯金等何も資産がない場合には、1,000万円の2分の1である、500万円を請求できることになります。
そのほかに、特有財産の評価額が400万円ですから、合計900万円が財産分与の精算に必要な金額として夫に請求できることになります。

不動産を売却して精算するときに気をつけなければならないこと

 
離婚と同時に自宅を売却する場合であっても、不動産の売却はなかなか思うように、希望通りの時期に売れるものではありません。
しかも、こちらの希望売却価格と買い手の希望価格が異なる場合など、交渉に手間取る場合があります。
場合によっては、離婚後1年たってもまだ売却できないなどというケースもあります。
 
このときに気をつけなければならないことは、不動産が売れたときの資金を、間違いなく確保するということです。
なぜなら、あなたのケースでは不動産名義はすべて夫の名義なので、とくに離婚後にほとんど連絡を取り合わなくなってしまうと、売れたのかどうか確かめないと分からないからです。
 
なかには、一旦まとまった資金が入ったことをみて、元妻にはだまっていてあなたに返すべき資金を使ってしまうということも、決してありえないことではないのです。
あなたも、できれば元夫の顔など見たくないし、できれば話しをしたくないなどという動機がある場合はさらに気をつけなければなりません。
 
このとき、離婚協議書にしっかりと精算すべき債権と、支払い時期を特定し、できれば売却の対象となる不動産に抵当権をつけるなどの手段を考えるべきです。
あなたの抵当権さえついていれば、売却資金が一方的に元夫に渡ることはありません。
 
よく、公正証書を作成していれば安心などと考える人もいますが、公正証書はあくまで強制執行が短時間にできるというメリットがあるだけです。
強制執行できるということと、回収できるかどうかはまったく別次元の話です。

まとめ

 
離婚後には、夫婦はまったくの他人となります。
これまでは信頼できて待てばよかったかもしれないものも、念には念を入れて準備する必要があります。

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-事例, 特有財産, 財産分与

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