夫名義の住宅ローン付きマイホームを財産分与でもらいます。贈与税はかかりますか？

Q.夫名義のマイホームを財産分与でもらいます。住宅ローンは引き続き夫に支払ってもらいます。

マイホームには、私（妻）と子供が引き続き住み続けます。

離婚原因も考慮して、慰謝料や養育費の代わりに住宅ローンは引き続き夫に支払ってもらい、ローン完済後は自宅名義は私に移してもらう予定です。

このとき、贈与税がかかる可能性はありますか？

A.可能性に関しての質問ですから、可能性はある、という答えになります。

しかし、適正な財産分与が行われた場合、通常は贈与税はかかりません。

贈与税がかからないように、あらかじめ決めておくべきことや、住宅ローン利用中の銀行に対して説明しておくべきことを取りまとめる意味でも、しっかりと離婚協議書を作成して、関係する各方面に事前確認しておくべきでしょう。

以下は、行政書士の立場からお伝えします。

離婚して財産をもらったときの贈与税の課税可能性

離婚により相手方から財産をもらった場合、以下のような場合、贈与税がかかることがあります。

分与された財産の額が婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の額やその他すべての事情を考慮してもなお多すぎる場合
離婚が贈与税や相続税を免れるために行われたと認められる場合

２.の場合の詳細は割愛しますが、悪意で課税を逃れようとした場合ですので、このときは離婚によってもらった財産すべてに贈与税が課税されます。

注意すべきは１.の場合で、税務署に『多すぎる』と見なされた場合です。

反対にいうと、多すぎない通常妥当であるとみなされる財産分与が行われた場合、贈与税がかかることはありません。

なぜなら清算的財産分与は、相手方から贈与を受けたものではなく、夫婦の財産関係の清算や離婚後の生活保障のための財産分与請求権に基づき給付を受けたものと考えられるからです。

一般には、住宅ローンが付いたままの自宅不動産を財産分与でもらった場合には、それだけで贈与税がかかることはレアケースだと思って良いと思います。

しかしながら、今回のご相談者の場合は、住宅ローンの返済は引き続き夫が払い続けて、自宅の名義は離婚後に変えておくということですから、念のため離婚協議書案を作成して、事前に税務署に確認した方が良いと思います。

それでも、夫が引き続き支払う住宅ローンの返済が、養育費や慰謝料支払いと同等であると考えられるのであれば、単に贈与税課税の可能性を指摘されることはほとんどないと思います。

離婚原因や離婚後の子供の養育環境を考えて、妻と子が引き続き自宅に住み続けて、夫は養育費と慰謝料の代わりに住宅ローンの支払いを続けるという約束をして離婚する方々は少なくありません。

このとき、名義を変更するということで贈与税を気にする相談もよくありますが、注意しておくべきは贈与税よりも、離婚後の住宅ローン支払い中のことだと思います。

贈与税課税よりも注意しておくべき点

住宅ローンの契約で、契約者が住まなくなった場合には銀行から契約違反を指摘されて、一括返済しなければならないのではないか、というご相談を受けます。

このため、離婚協議書の作成文言例でも、住宅ローンの完済後に名義を変更するという趣旨の協議書を作成してしまっている例が少なくありません。

しかしながら、離婚により契約者が住まなくなったとしても、そのことのみで住宅ローンの残債が一括請求されることはまずありません。

むしろ、離婚後に自宅名義を変更する約束をしているのであれば、離婚後すみやかに自宅名義を変更しておくべきです。

なぜなら、離婚後も自宅の名義を相手方のままにしていると、思わぬ理由で自宅の権利が奪われてしまう可能性があるからです。

思わぬ理由の可能性としては、以下のようなことが考えられます。

相手方持ち分に対して差し押さえされること
相手方が自宅を勝手に売却してしまうこと
相手方の支払うべき住宅ローン返済が滞ってしまい競売にかけられてしまうこと

いずれも、自宅の名義が相手方のままであれば、可能性として充分ありえることです。

とりわけ、金銭面でルーズである方であると、いつのまにかカードローンなどの借金が重なって、金融機関から差し押さえがなされる可能性はあります。

住宅ローン返済が遅滞することによる競売リスクを避けるためには、相手方の自宅持ち分の名義を変えておくしかありません。

離婚後、自宅の名義を変更しておく時期

当センターの基本的なスタンスから言うと、相手方から財産分与により自宅を貰い受ける場合には、それが決まり次第すみやかに自宅名義は変更しておくべきである、とアドバイスします。

なぜなら、相手方名義が残っているままですと、前記のように差し押さえや売却などの可能性が排除できないからです。

先にも記載したとおり、離婚により契約者が住まなくなったとしても、そのことのみで住宅ローンの残債が一括請求されることはまずありません。

ですから金融機関に対しては、契約者本人は離婚によりやむなく住まなくなるものの、適切な協議を経て、適正な財産分与によって名義を変更するという旨と、その後にローン支払いも粛々と行っていくということを誠実に報告しておくことで、堂々と財産分与による名義変更を行うべきであると思います。

住宅ローンを利用している金融機関によっては、『銀行は、その（自宅名義等の）変更等がなされても担保価値の減少等債権保全に支障を生ずるおそれがない場合には、これを承諾する』と約款に謳っている銀行もあります。

この意味は、離婚により自宅不動産の名義を夫から妻に変更して、妻が住み続けるという事情で自宅名義を変更しても、銀行にとっては何も不利益は無いのでその変更を承諾する、という意味です。

相手方の住宅ローン返済遅滞リスクを管理するために

結論を言うと、住宅ローンもあなた名義に変更しておくことが一番のリスク排除の手段です。

離婚後の住宅ローン返済源資を、相手方からの慰謝料等の返済金に頼る場合も同様です。

住宅ローン名義を自分名義に変更しておくことで、先の自宅名義の変更をするか否かなどに悩む必要もなく、名実ともにあなた名義の自宅に変更することができるからです。

これが、離婚後の住宅ローン返済源資を、夫からの慰謝料等の毎月の返済金に頼らざるを得ない場合も同様です。

前提として、夫の支払い続ける住宅ローン相当額は、慰謝料と養育費の合計額であるとします。

ご相談者の中には、相手方が知らないうちに住宅ローン支払いを遅滞していないかどうかのリスクを避けるために、離婚後も相手方名義の銀行通帳を管理して、相手方から毎月入金のあることを確認しているという方が居ます。

もちろん、この方法でも構わないのですが、銀行に対して先の名義変更の事情を通知して承諾を得るのであれば、離婚後の住宅ローンの借り入れ名義を、あなた名義に変更できるか否かの検討もすべきではないかと考えております。

離婚協議書の記載はどのようにしたらよいか？

離婚協議書全文でなくとも、一部の文例のみ記載して税務署に贈与税の課税可能性についてご相談に伺うと、個別に対応してもらえる場合もすくなくありません。

今回のような事例でよければ、離婚協議書の一部文例をご提示しますので、当センターまでお問い合わせください。