事例 - 王子十条行政書士事務所 土地建物別名義 財産分与

義父の名義の土地上に、夫の名義の自宅と住宅ローン。離婚時の自宅の財産分与はどうする?

投稿日:2018年12月13日 更新日:

義父の名義の土地上に、夫の名義の家と住宅ローン。離婚時の自宅の財産分与はどうする?

Q.妻の父の持っている土地に、僕の名義100%で家を建てました。
新築時に、自分の名義で住宅ローンを利用しています。

この度離婚することになりました。妻から財産分与の請求を受けています。

相手の親の持っている土地上の自宅であることはやや問題ですが、せっかく自宅を建てたので離婚後も自分で住みたいと思っています。

自分の名義である建物は財産分与はしなくてはならないのですか?

A.自分名義でも、結婚後に建てて住宅ローンを利用して取得した自宅は、財産分与の対象になります。

また、土地の所有者が義父とのことですから、使用貸借であるという前提で、共有財産としての建物部分の財産分与の方法をお答えします。

以下は、行政書士、住宅ローン診断士の立場でお伝えします。

 

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離婚時の住宅ローン付き自宅、夫名義の建物でも財産分与するの?

離婚時の財産分与の対象となる共有財産は、単に名義だけで判断されません。

特に自宅を購入した場合などは、その購入経緯や頭金等の購入資金が、だれのどの財産から支払われたのかによって判断されます。

端的に言うと、結婚後に貯めた預貯金を頭金として支出し、住宅ローンを利用して自宅購入の資金調達をした場合は、まずほとんどのケースで共有財産とみなされます。

自宅名義が夫名義であったとしても、不動産名義では判断されません。

土地は、妻の父名義のようですから、問題は家のローンをどう付けるか、の問題に絞られると思います。

離婚時に住宅ローンが残っているときの財産分与

住宅ローンがある場合の自宅の評価は、自宅の時価からローン残高を差し引いて評価額を算出します。
このとき、特有財産があればその金額を差し引きます。

不動産時価 - ローン残高 - 各々の特有財産
=財産分与対象額

特有財産とは、夫婦の一方が結婚前から持っていた財産や、結婚中でも自己の名で得た財産(親から贈与を受けた資金等)のことです。

親から住宅購入資金として贈与を受けた分などは、特有財産として扱うのが一般的です。

特有財産であることは、特有財産を主張したい側が立証責任を負います。

ですから、婚姻前から貯蓄して持参した預貯金である場合などは、結婚前の預金通帳や、結婚直前の銀行で発行する残高証明などを用意できていると良いでしょう。

 

そして、一般には自宅の不動産時価評価額から、住宅ローンの残高を差し引いた額が、双方の共有財産となり財産分与の対象となります。

義父名義の土地上の、自宅時価評価の留意点

今回のケースは、自宅の建っている土地が義父名義ですから、もちろん土地は財産分与の対象とはなりません。

しかし、その土地上に居住を目的とする建物を建てているのですから、建物所有者と土地所有者の契約関係も問題になります。

おそらく、一般には義父がかわいい娘のために、マイホームを建てるための援助として、自分の持っている土地を無償で使用を許可(使用貸借)したのではないかと想像します。

この通りであれば、おそらくあなたと義父との間に、土地の賃貸借契約などは結んでいないと思います。

そして、土地を使用貸借して建物を建てた場合の建物の評価は、以下のように使用貸借の権利も評価する場合があります。

土地・建物一体の不動産時価 - 土地の更地評価額×約80% - ローン残高 - 各々の特有財産
=財産分与対象額

つまるところ、土地の更地評価額の約20%分くらい、財産分与の対象額が上がるということです。

あなたが引き続きその自宅に住み続けたいという場合、相手に対して財産分与対象額の半額の精算をすることが一般的です。

ですから、相手方が使用貸借権の精算を主張してきた場合には、それに応じる必要があります。

それよりも、今後も使用貸借を認めるかどうかは、離婚後の感情のしこりが残る可能性をも考慮しなくてはなりません。

いくら結婚当初には使用貸借を認めたとしても、義父の土地上に、離婚後も無償で自宅に住み続けるとなると、相手の心情を考えると、簡単に了承するとは思えません。

少なくとも、以降は有償で土地を利用させてもらうよう、賃貸借契約の締結するなどの配慮は必要かと思います。

土地、建物名義が違う場合の理想の最終形

そもそも、離婚した元妻の父が保有する土地上に、元夫が住み続けるということが、互いの心情的しこりがのこり、後々のトラブルとなることも予想されます。

ですから、土地を借りている相手が親族である間はともかく、離婚後は、土地と建物の名義は同一名義、少なくとも同一の親族名義にしたほうが良いと思います。

今回のケースにおいて、具体的には、建物を相手方の親族に譲渡するか、あなたが義父の土地を買い取る方が良いと思います。

もちろん、買い取ると言っても相手方の了承が必要ですから、離婚の協議に際して、差し支えない範囲で打診してみるのが良いと思います。

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