Q.離婚時の住宅ローンの名義変更をしたときの税金についてご相談です。
住宅ローンが旦那名義で私が連帯債務者という形で借りています。
子供の学校の事もあり、家には私と子供達で住む方向で話しが進んでいます。
そして、相手名義の住宅ローンを私の名前単独に変更しようと思っています。
しかしこのとき、私の名前にすることで贈与税などの税金などがかかるかもしれないと銀行員の方に言われました。
どのような形にしたら税金がかからないでしょうか？
A.離婚時に財産分与で資産名義を変更すれば、原則、贈与税等の課税はされません。
ローンを通すときの手段は、銀行が認める形であればどれでも構いませんが、弊所では売買を避けて財産分与による名義変更の形で審査に通すことを勧めています。
以下は、住宅ローン診断士の立場から伝えします。
離婚して財産をもらったとき何かの課税可能性はあるのか？
結論を先に言うと、離婚により相手方から財産をもらったとき、原則、贈与税等がかかることはありません（ただし、その分与された財産が多額と見做された場合、贈与税を逃れるために財産分与をした場合、贈与税がかかることがあります。）。
離婚に伴って財産の名義を変更したり金銭関係の清算をすることは、贈与を受けたものでなく財産分与請求権に基づいて行われたものと考えられるからです。
民法第768条
第１項 協議上の離婚をした者の一方は、相手方に対して財産の分与を請求することができる。
なお、離婚をしたら財産は折半にする、と考えている方から相談を受けることがあるのですが、必ずしもそのようなことはありません。
財産分与は先の条文の通り、協議離婚をした者の一方が、相手方に対して、財産をくださいと請求することから始まります。
その請求をしなければ、原則、財産は名義人の物とみなされます。
そしてその分け方も、双方が合意すれば良く、必ずしも折半である必要はありません。
共有財産を折半することが一般的になったのは、調停離婚で財産分与の割合を決める際に、双方の家事貢献度を認めていわゆる折半で決めるということが主流になったためです。
ローン名義を変更するときに財産分与による所有権移転を勧める理由
財産分与で自宅の所有権を移転すれば、自宅に対して贈与税が課税されることはありません。
ただし、このとき難しいことは、財産分与による所有権移転で、ローンの名義変更の申し出を銀行に行ったときの銀行の審査です。
住宅ローン審査の基準で、財産分与による所有権移転を認めないと決めている銀行が少なくないからです。
また、ペアローンの借換審査では、そのペアであった両者でないと借換を認めないとしている金融機関もあります。
つまるところ、ローンの審査に通ることが難しいのです。
売買による所有権移転を勧めない理由
住宅ローンの名義を変更したいことを優先して手続きをすることを急ぐあまり、住宅ローン審査に通すことを優先して、別れる相手方と自宅の売買契約を結び、一般の住宅購入と同じ形態を作って住宅ローン審査に通すというスキームを使う業者もあると聞きます。
このとき、もちろん個人間の売買取引ですと住宅ローン審査に通りません。
ですから、不動産の仲介を装って不動産業者が間に入り、住宅ローン審査に通して住宅ローン仲介手数料を申し受けるというスキームらしいです。
しかしながら、このスキームの問題点は、無事に住宅ローン審査に通って離婚が成立し、名義を引き受けた者が住み続けた後にあります。
その問題点とは、住宅ローン控除が受けられなくなる可能性がある、という点です。
中古住宅を取得した場合の住宅ローン控除の適用要件があり、その中に以下の項目があります。
住宅の取得（その敷地の用に要する土地等の取得を含みます。）は、その取得時および取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者からの取得でないこと。
離婚には様々な形態がありますので、別居期間が長かったり、事実として離婚の時点で生計を一にしていない、離婚後は当然に生計を一にしていない、など主張したいことは多々あるかもしれません。
税務に関することですので確かなことを言える立場にはありませんが、単純に想像するに、税務署から見て、少し怪しいと思われる可能性は完全に否定できないため、弊所では夫婦間売買による所有権移転、そしてローン名義の変更は積極的に引き受けておりませんし、ここまで最終的に取り扱った経験もありません。
弊所としては、ストレートに財産分与を原因とした所有権移転であることを説明し、真っ向から住宅ローン審査に挑んで審査承認を得ることを目指すべきというスタンスですし、その手段を勧めております。
