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土地は義父の物、家と住宅ローン名義は夫の物、離婚する場合の精算法は?

投稿日:2018年10月26日 更新日:

土地は義父の物、家と住宅ローン名義は夫の物、離婚する場合の対処法は?
Q.妻の父の持っている土地に、僕の名義100%で家を建てました。
新築時に、自分の名義で住宅ローンを利用しています。

この度離婚することになり、マイホームには妻と子供が住み続け、私は出ていくことに同意しているのですが、自宅名義と住宅ローンをどうするべきか悩んでいます。
妻は専業主婦なので、住宅ローンを利用できるとも思えないのですが、義父などの協力によりローンは払い続けると言っています。

住宅ローンを自分の名義のままにして、妻に引き渡しても良いものでしょうか?

A.可能な限り、自宅の名義と住宅ローンは、自宅に住み続ける人に一本化すべきです。可能性はあります。
今の住宅ローンを、妻側の名義に借り換えすることを検討してください。

以下は、行政書士、住宅ローン診断士の立場でお伝えします。

 

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離婚後の自宅と住宅ローン名義の理想的最終形

 
当センターでは、離婚後の自宅と住宅ローンの名義は、可能な限り自宅に住み続ける人の名義に一本化するべきであると提案しています。
たとえば今回のケースですと、自宅と住宅ローンの名義は、自宅に住み続ける妻の名義に変えておくことです。

土地は、妻の父名義のようですから、問題は家のローンをどう付けるか、の問題に絞られると思います。

離婚時に住宅ローンが残っているときの財産分与

住宅ローンを一本化するにあたっては、まず順序立てて、財産分与の方法を協議します。
住宅ローンが残っているときの自宅の評価は、不動産時価から住宅ローン残高を差し引いた額です。

土地は義父の名義ですから、財産分与の対象にはなりません。

オーバーローンであった場合には、自宅は財産価値0と判断されます。
他に預金等の資産が無かった場合、ローン残高を2分割するわけではありません。

自宅の保有には争いが無いようなので、まず自宅の財産価値を計算して、妻側に渡すのであればその精算を求めます。
オーバーローンの場合は、単に妻側が住宅ローンを利用できるかどうか、の問題になります。

妻が離婚後でも住宅ローンを利用できるか?

確かに専業主婦のままであれば、無職のままで住宅ローンを利用できるかといえば、困難だと言わざるを得ません。

しかし、離婚にともなって、相手方もそのまま専業主婦であり続けるという選択のみではないと思います。
どこかに就職を検討したりするのであれば、可能性は広がります。

ただし、不動産の家族間売買で住宅ローンを扱う金融機関を探すことは難しいです。
ですから、住宅ローンを付けて精算するとなると、難易度は高いと思います。
しかし、全く可能性がないわけではありません

オーバーローンのままで住宅ローンの借り換えができるのか?

オーバーローンのままでも、住宅ローンの借り換えは可能です。
もちろん、すべてのケースで大丈夫であると断言できるわけではありません。

しかし,住宅ローンは自宅の担保価値だけで審査の判断がされるわけではありません。
オーバーローンの状態であっても、勤務先の条件や年収条件が合えば、借り換えの審査が通るケースもあります。

特に、今回のケースでは、土地は義父の名義ですから、住宅ローン利用時には土地を担保に入れることを求められるはずです。
おそらく土地の価格を考慮すると、担保価値から見るとオーバーローン扱いにはならないと思われます。

ですから、妻の住宅ローン審査が通るかどうかの問題に絞られることになります。

住宅ローンの審査条件のウラ技。家族名義を利用できないか検討する

すべての条件が分かっているわけでは無いので確定したことは言えませんが、自宅の土地が妻の夫名義であるときは、同じ敷地内に妻のご両親がお住まいのことがあります。
このとき、金融機関によっては、妻の父が同居しているものと取り扱いしてくれる機関があります。

このように判断してくれれば、新たな住宅ローンは、妻と義父の親子の連帯債務にして取り扱いします。
こうすることによって、あなた名義の家屋と住宅ローンを、すべて妻側の名義に変更することができます。

もちろん、このようなケースでの取り扱い例もあります。

まとめ

離婚後の不動産名義、ローン名義などの共有は、離婚後の思わぬトラブルになることも考えられます。

可能な限り棲み分けて一本化することをおすすめします。

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